截至发文前，杭州二手房已成交3298套。

按这个数据推测，本月有望突破6000套成交。

二手房回暖的真正原因，并非市场情绪，而是 价格已降到大多数人的预期 。

(资料图片)

预期如何衡量？我想， 板块新房限价定是主要的参考依据 。

一边是不断上涨的新房限价，一边是回落的二手房价，此消彼长之后，不少板块倒挂消失，二手房开始被更多人选择。

来看看下面几个例子。

限价上涨最猛的板块

要说限价上涨最猛的板块，艮北当之无愧。

3年前，艮北的新房限价是4.04万/㎡， 如今已涨至4.44万/㎡ 。

这两天，交付半年的棠悦湾终迎成交，4楼一套建面约118㎡的三房，以535万签约， 折合单价4.53万/㎡ 。

对比目前新房限价4.44万/㎡，试问，你会选择接盘棠悦湾二手房，还是2年后交付的新房？

棠悦湾实拍图

再看大江东，3年前，核心区江与城开盘均价1.78万/㎡， 如今新房限价已涨至2.13万/㎡ 。

贝壳找房显示，目前江与城 最低一套挂牌仅2.2万/㎡ ，几乎已逼平板块限价。

江与城实景图

还有良渚，18年首开的和光尘樾，精装均价约2.6万/㎡， 目前新房限价已涨至2.91万/㎡ 。

贝壳找房显示，和光尘樾最低一套四房小高层， 挂牌仅3.1万/㎡ 。

和光尘樾实景图

而在和光尘樾西北侧一路之隔，有宗待出让宅地的 精装限价已飙升至3.43万/㎡！ 与和光尘樾成交价相比，几乎已呈现反倒挂趋势。

除了上述板块，这样的例子还有很多。

重点是，杭州板块限价依旧在上调，即将在下周二（21日）出让的13宗地块中， 有4个板块限价出现明显上涨！

这些板块限价又要涨

从下表看，浦沿、良渚、临平新城、滨湖新城迎来限价上涨，湘湖新城解锁了新限价。

板块限价前后对比：

浦沿 4→4.18（万/㎡）

新地块位于在售新房观晖美寓隔壁。

良渚 2.91→3.43（万/㎡）

良渚两宗地块位于在售新房星图光年附近。

临平新城 2.85→3.36（万/㎡）

两宗姊妹地位于鼎湖未来云城西南侧。

最夸张的是临安 滨湖新城，约3.89万/㎡的限价 ，大幅超越板块天花板桃李湖滨的2.95万/㎡。

为何限价上涨如此夸张？

实际上， 低密地块占据了大多数 。

按目前新房标准，1.7-1.8的容积率大概率会建小高层、洋房混搭产品，而1.5以下基本会建叠墅类产品。

虽说居住品质提升了，但也实实在在增加了老百姓的购房成本。

从去年末到开年这几次土拍来看，低密宅地变得越来越多，限价也算是“变相”上涨。

对于申花、奥体等改善板块而言，低密项目受欢迎毋庸置疑，毕竟倒挂较多，仍有利可图。

然而，这几次出让的低密宅地，基本位于刚需板块，当这些区域的一、二手价差越来越小，新房还能走出独立行情吗？

怕是有点难了。

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